Research
Q4 2023
Bürovermietungsmarkt schwächelt im unruhigen konjunkturellen Umfeld
20. Januar 2024
Berlin
Unterdurchschnittlicher Flächenumsatz auch im vierten Quartal
Im Gesamtjahr 2023 wurden in Berlin 528.600m² Büroflächen vermietet. Das sind 236.400m² (31%) weniger als vor einem Jahr, 37% weniger als im 5-Jahresschnitt, und 34% weniger als im 10-Jahresschnitt. Das abschließende vierte Quartal fiel mit einem Umsatz von 122.400m² ebenfalls unterdurchschnittlich aus.
Im Jahr 2023 lag die durchschnittliche Transaktionsgröße bei 759m² und somit rund 14% unter dem Wert des Vorjahres. Auf die Größenklasse unter 500m² entfiel 2023 etwa 22% des gesamten Flächenumsatzes (18% vor einem Jahr), womit diese Größenklasse den höchsten Anteil im abgelaufenen Jahr aufweist. Im Jahr 2023 gab es in Berlin insgesamt 14Großabschlüsse von 5.000m² und darüber, im Vorjahr sind es immerhin noch 21 gewesen. Drei Deals entfielen dabei 2023 auf die Größenklasse größer 10.000m², 2022 wurden noch sieben Deals im größten Segment registriert.
Umsatzstärkster Teilmarkt war 2023 Kreuzberg-Tempelhof mit einem Umsatzanteil von rund 17% (11% im Vorjahr), gefolgt von Mitte mit 13%-Anteil (19% im Vorjahr) und Charlottenburg-Tiergarten mit 12% (12% im Vorjahr).
Die Leerstandsquote lag im vierten Quartal 2023 bei 5,4% und somit 0,4Prozentpunkte über dem Niveau des Vorquartals sowie 1,0Prozentpunkte über dem Niveau des Vorjahresquartals. Absolut stehen Mietinteressenten zum Jahresende rund 1,2Millionenm² Bürofläche kurzfristig zu Verfügung. Der Teilmarkt Areal Flughafen Berlin-Brandenburg wies im vierten Quartal 2023 mit einem Wert von 37,9% die höchste Leerstandsquote in Berlin auf, der Teilmarkt Areal Hauptbahnhof-Europacity mit 1,3% die niedrigste.
Gegenüber dem Vorquartal ist die Spitzenmiete in Berlin um einen Euro gestiegen und liegt bei aktuell 44,00Euro/m²/Monat.
Büroflächen-Teilmärkte Berlin
Düsseldorf
Flächenumsatz übersteigt nur knapp die 300.000 m²-Marke
2023 wurden auf dem Düsseldorfer Büroimmobilienmarkt mit 302.000m² rund5% weniger Flächen umgesetzt als im Vorjahr. Der Rückgang gegenüber dem fünfjährigen Durchschnittswert lag bei 21%.
Das zweite Halbjahr trug rund zwei Drittel zum Flächenumsatz bei, es profitierte von zwei Abschlüssen über mehr als 10.000m². Die Deutsche Rückversicherung AG errichtet im Teilmarkt Linksrheinisch rund 27.100m² zur Eigennutzung und Freshfields Bruckhaus Deringer unterzeichnete einen Vertrag über rund 10.500m² in der Projektentwicklung LeCoeur im Central Business District. Auch der drittgrößte Abschluss wurde in einer Projektentwicklung im CBD registriert, Hengeler Mueller mietete rund 9.600m² im Trinkaus Karree. Der Großteil des Flächenumsatzes entfiel mit 260.700m² auf das Düsseldorfer Stadtgebiet. Der anmietungsstärkste Teilmarkt war der CBD (43.200m²), gefolgt von Linksrheinisch (39.700m²) und Flughafen (37.400m²). Die stärkste Nachfrage kam von den unternehmensbezogenen Dienstleistern, sie zeichneten für fast ein Viertel des Flächenumsatzes verantwortlich.
Die Leerstandsquote stieg im Jahresverlauf von 7,9% auf 9,7%, dies ist vor allem auf die Zunahme der zur Untervermietung angebotenen Flächen zurückzuführen. Ihr Anteil am Gesamtleerstand (906.500m²) liegt Ende2023 bei 15%. Fertig gestellte Projektentwicklungen trugen nur zu einem geringen Teil zum Anstieg des Leerstandes bei, mit rund 70.000m² wurde ein Drittel weniger Flächen neu errichtet als im Durchschnitt der letzten 5Jahre, nur 26.000m² wurden spekulativ gebaut. Angesichts der guten Flächenverfügbarkeit ist zu beobachten, dass die Bereitschaft vieler Eigentümer, Incentives in Form von mietfreien Zeiten oder Ausbaukostenzuschüssen zu gewähren, zugenommen hat.
Die Spitzenmiete wird im CBD erzielt und verbuchte im Jahresvergleich ein Plus von 5% auf 40,00€/m²/Monat. Durch weitere Abschlüsse in hochpreisigen Projekten ist ein erneuter Anstieg auch für 2024 zu erwarten.
Büroflächen-Teilmärkte Düsseldorf
Frankfurt
Starkes Quartal zum Abschluss eines schwachen Vermietungsjahres in Frankfurt
Der Flächenumsatz in Frankfurt lag im vierten Quartal 2023 bei 132.000m², womit das abschließende Quartal das stärkste des Jahres war. Es gab dabei aber insgesamt weniger Transkationen als im dritten Quartal (133vs.172). Im Gesamtjahr2023 wurden in Frankfurt insgesamt 404.000m² Büroflächen vermietet, was einen Rückgang von 6% im Vergleich zum Vorjahr und Rückgange von jeweils 17% im Vergleich zu 5-und10-Jahresschnitt bedeutet.
Im Jahr 2023 wurden acht Großabschlüsse mit einer Mindestfläche von 5.000m² registriert, wobei zwei von diesen auf das Segment größer 10.000m² entfielen. Der größte Deal des Jahres wurde mit einer Fläche von 46.000m² im vierten Quartal im Teilmarkt West abgeschlossen.
Der umsatzstärkste Teilmarkt 2023 war der Teilmarkt West mit einem Marktanteil von rund23%. Das Umsatzvolumen in diesem Teilmarkt lag bei 94.400m² und damit über dem Niveau des Vorjahreszeitraums (37.100m²). Auf dem zweiten Platz liegt die Bankenlage mit ca.14%-Anteil und einem Flächenumsatz von 58.000m². Mit einem Volumen von 77.400m² (Anteil19%) stellten Banken und Finanzdienstleister die umsatzstärkste Branche im Gesamtjahr 2023, gefolgt von den unternehmensbezogenen Dienstleistungen (64.700m² und 16%).
Die Leerstandsquote betrug im vierten Quartal 2023 8,8% und lag somit 0,5Prozentpunkte über dem Niveau des Vorquartals sowie 0,3Prozentpunkte über dem Wert des Vorjahresquartals. Der Teilmarkt Sachsenhausen wies dabei mit 1,8% die niedrigste Leerstandsquote in Frankfurt auf, gefolgt vom Westend mit 2,3%. Potenziellen Mietern stehen in Frankfurt zum Jahresende rund 1,04Millionenm² Bürofläche zur Verfügung.
Die Spitzenmiete ist im Vergleich zum Vorquartal konstant geblieben und liegt zum Jahresende bei 46,50Euro/m²/Monat.
Büroflächen-Teilmärkte Frankfurt
Hamburg
Trotz großer Vertragsabschlüsse insgesamt deutlich reduzierter Büroflächenumsatz
Im Jahr 2023 wurde am Hamburger Vermietungsmarkt ein Büroflächenumsatz von 456.200m² registriert. Das erzielte Volumen entspricht gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum einem Minus von 24%. Vier Großabschlüsse über 10.000m² trugen zum Ergebnis bei. Der größte unter ihnen ist mit 22.200m² ein Eigennutzerdeal der HPA Hamburg Port Authority in der HafenCity. Ebenfalls in der HafenCity hat RTL Nord 17.200m² angemietet, die Fielmann AG 15.300m² in Barmbek-Bramfeld und Airbus Deutschland 12.500m² in der City Nord. Der Rückgang des Vermietungsergebnisses begründet sich in der Anzahl der Vertragsabschlüsse, welche sich im Vergleich zum Vorjahr von 585 auf 484, entsprechend um 17 % reduzierte.
In der Umsatzanalyse nach Branchen liegen unternehmensbezogene Dienstleistungsunternehmen, die öffentliche Verwaltung und Industrieunternehmen mit Anteilen von 14,12bzw.11% am Vermietungsvolumen eng beieinander. Der traditionell nachfragestärkste Teilmarkt ist die Innenstadt mit 23%, weitere 14% entfallen auf die HafenCity.
Insgesamt wurden 2023 rund 227.000m² Bürofläche fertiggestellt, hierunter u.a. das von der Hamburger Sparkasse eigengenutzte Deutschlandhaus in der Innenstadt. Das Leerstandsvolumen ist auf knapp 745.000m² angewachsen, woraus sich eine Leerstandsquote von 4,8% ergibt. Im Bau befinden sich aktuell 550.000m² Büroflächen, rund die Hälfte des Volumens steht potenziellen Mietinteressenten noch zur Verfügung. Mit einem knappen Viertel entfällt das größte Neubauvolumen auf die HafenCity. Das hier liegende Prestigeprojekt „Elbtower“ der Signa befindet sich aktuell im Baustopp.
Die Spitzenmiete liegt derweil bei 34,50Euro/m²/Monat, die Durchschnittsmiete bei 20,87Euro/m²/Monat.
Büroflächen-Teilmärkte Hamburg
Köln
Flächenumsatz sinkt um ein Drittel
Auf dem Kölner Bürovermietungsmarkt wurde 2023 ein Flächenumsatz von 207.700m² erzielt. Das unterdurchschnittliche Ergebnis des ersten Halbjahres (78.500m²), konnte durch das deutlich bessere zweite Halbjahr (129.200m²) nicht ausgeglichen werden, somit blieb das Gesamtergebnis rund 36% hinter dem Vorjahreswert zurück und 29% unterhalb des fünfjährigen Durchschnitts. Die Anzahl der abgeschlossenen Verträge lag im Jahresvergleich dagegen nur um 11% niedriger. Im vierten Quartal fanden die beiden größten Abschlüsse des Jahres statt: Im Teilmarkt Deutz/Messe mietet die DEVK rund 14.100m² in der Rheinpark-Metropole und im Teilmarkt City unterzeichnete die IHK Köln einen Vertrag für eine Fläche von rund 13.700m². Die drittgrößte Anmietung (9.200m²) wurde durch die Kirchliche Zusatzversorgungskasse des Verbands der Diözesen Deutschlands in einem Projekt ebenfalls im Teilmarkt City getätigt. Die City war damit einmal mehr der beliebteste Teilmarkt, 36% der Flächen wurden hier angemietet. Das Ranking der Branchen führen die unternehmensbezogenen Dienstleister an (20%), gefolgt von den Versichrungen mit 14%.
Die Leerstandsquote ist in den letzten zwölf Monaten leicht von 3,0auf3,3% gestiegen, womit Köln unter den sieben Immobilienhochburgen nach wie vor den niedrigsten Wert aufweist. Nur rund 9% der insgesamt 260.000m², die kurzfristig zur Verfügung stehen, verfügen über eine erstklassige Ausstattungsqualität. 2023 wurden rund 84.000m² neue Büroflächen errichtet, nur knapp 12.000m² dieser Flächen waren zum Zeitpunkt der Fertigstellung noch unvermietet. Da das Angebot an modernen, hochwertigen Flächen geringer ist als die Nachfrage, stieg die Spitzenmiete in den letzten Jahren kontinuierlich an, aktuell liegt sie bei 32,50€/m²/Monat. Auch die Durchschnittsmiete verbuchte Steigerungen und erreicht nun 18,97€/m²/Monat.
Büroflächen-Teilmärkte Köln
München
Spitzenmiete in München steigt auf 50,00 €/m²/Monat
Im Gesamtjahr 2023 wurde am Münchner Bürovermietungsmarkt ein Vermietungsergebnis von 480.800m² registriert. Trotz des mit 141.700m² stärksten Quartals 2023 zum Jahresende, bedeutet dieses Ergebnis einen Rückgang von 37% im Vergleich zum Vorjahr und von je 36% mit Blick auf 5- bzw.10-Jahresschnitt.
Das Geschehen am Münchner Vermietungsmarkt war 2023 vor allem von Deals kleinerer und mittlerer Größe geprägt. Dies zeigt sich auch daran, dass lediglich ein Abschluss, 10.400m² des Eigennutzers Deutscher Gewerkschaftsbund Bezirk Bayern, auf die Größenklasse ab10.000 m² entfiel. Die durchschnittliche Abschlussgröße lag 2023 bei 727m², 2022 waren es noch 1.038m².
Das Ranking der Branchen führten im abgelaufenen Jahr die unternehmensbezogenen Dienstleistungen mit einem Anteil von 20% am Flächenumsatz an, gefolgt von der Industrie mit17% und EDV mit 13%. Den Spitzenplatz bei den Teilmärkten belegte 2023 erneut die Innenstadt mit 23%-Anteil und deutlichem Vorsprung vor dem Umland Nord mit 12% sowie dem Süden mit ebenfalls 12%.
Kurzfristig stehen Mietinteressenten in München Ende2023 rund1,13Millionenm² Bürofläche zur Verfügung, was einer im Vergleich zum Ende des Jahres2022 um 1,1Prozentpunkte gestiegenen Leerstandsquote von5,2% entspricht. Im Marktgebiet München sind derzeit 1,03Millionenm² Bürofläche im Bau, wovon 23% auf die Innenstadt entfallen.
Auch im letzten Quartal des Jahres ist die Spitzenmiete in München weiter angestiegen und liegt nun bei 50,00€/m²/Monat. Die Durchschnittsmiete liegt mit 23,66€/m²/Monat etwa 0,50€/m²/Monat niedriger als noch vor einem Jahr.
Büroflächen-Teilmärkte München
Stuttgart
Stuttgarter Bürovermietungsmarkt mit ordentlichem Quartal zum Jahresende
2023 wurde am Stuttgarter Vermietungsmarkt ein Flächenumsatz von 157.400m² erzielt. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies einen Rückgang von 49%. Mit Blick auf die entsprechenden 5-bzw.10-Jahresschnitte sind ebenfalls deutliche Abschläge von 30% bzw. 40% zu verzeichnen. Immerhin wurde im Schlussquartal 2023 mit 50.400m² der beste Wert des Jahres registriert. Das unterdurchschnittliche Jahresergebnis begründet sich vor allem im Ausbleiben von Großanmietungen ab 10.000m², die 2023 komplett fehlten.
Die drei größten Deals 2023 wurden durch den Deutschen Apotheker Verlag mit 7.000m² in Feuerbach, die Exyte GmbH mit 5.700m² in Bad Cannstatt sowie die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben mit 5.600m² in Leinfelden-Echterdingen getätigt. Mit einem Anteil von 16% am Flächenumsatz zeigten sich aus Branchensicht 2023 wiederholt Unternehmen aus dem Bereich der unternehmensbezogenen Dienstleistungen am anmietungsaktivsten. Es folgten die Öffentliche Verwaltung sowie der Bereich Ausbildung, Gesundheit, Soziales mit jeweils rund 13%.
Nachdem sich 2022 Vaihingen-Möhringen noch als stärkster Teilmarkt präsentierte, übernahm 2023 die City mit einem Anteil von 19% am Flächenumsatz wieder den Spitzenplatz, gefolgt von Bad Cannstatt sowie Vaihingen-Möhringen mit jeweils 14%-Anteil. Die bedeutende Rolle der City für den Stuttgarter Büromarkt zeigt sich auch mit Blick auf die Anzahl der Abschlüsse, so entfielen 29% aller Vermietungsdeals 2023 auf diesen Teilmarkt.
Der Leerstand ist in Stuttgart innerhalb eines Jahres um etwa 130.000m² auf rund 364.000m² angestiegen, gleichbedeutend einer Leerstandsquote von 4,0%.
Die Spitzenmiete ist im vierten Quartal 2023 konstant geblieben und liegt bei 35,00Euro/m²/Monat, ein Plus von 2,00Euro/m²/Monat auf Jahressicht.
Büroflächen-Teilmärkte Stuttgart
Flächenumsatz bleibt 2023 um 28 Prozent unter Vorjahresniveau
Egal, welchen Indikator man bemüht, welche Wirtschaftsexperten oder welche Unternehmensverbände man befragt, fast alle gehen mit getrübter Stimmung in das neue Jahr. Und dabei kommen wir doch gerade erst aus einem Jahr, welches rückblickend jede Menge Unsicherheiten im Gepäck hatte. Und dieses Gepäck lässt sich nicht wie sonst so häufig in der Geschichte der deutschen Wirtschaft nach einer Zeit der Flaute ablegen. Im Gegenteil, es scheint so, als ob der Eindruck des Jahres 2023 komplett mit über die Jahresgrenze nach 2024 genommen wird.
Fakt ist, dass 2023 für den deutschen Bürovermietungsmarkt nicht berauschend war: In Summe schließt der deutsche Bürovermietungsmarkt in sieben Spitzenstandorten das Jahr mit einem Umsatz von etwas über 2,5 Millionen m² ab. Angesichts der Herausforderungen und Unsicherheiten, mit denen sich Unternehmen aller Branchen in den vergangenen 12 Monaten konfrontiert sahen, ist dies ein Ergebnis, das nachvollziehbar ist und unsere Prognosen aus dem Oktober bestätigt. Dennoch ist dies das schwächste Umsatzergebnis seit 2009. Gegenüber dem sehr nachfragestarken Jahr 2022 fiel das Minus mit 28 Prozent entsprechend groß aus.
Alle sieben Immobilien-Hochburgen müssen teils heftige Umsatzeinbußen verkraften
Im Vergleich zum Vorjahr mussten alle sieben Immobilien-Metropolen Umsatzrückgänge hinnehmen. Ein positives Fazit zum Jahresende ist es, dass in Frankfurt, Köln, München und Stuttgart und damit immerhin in vier der sieben Büromärkte das vierte Quartal das stärkste des Jahres war. Dadurch konnte Frankfurt zusammen mit Düsseldorf das Jahresminus im einstelligen Prozentbereich halten. Das größte Minus mit 49 Prozent bleibt für Stuttgart zu beobachten, dieses hat sich aber seit dem Oktober-Stand von minus 57 Prozent immerhin etwas reduziert.
Nach dem herausragenden Vermietungsjahr 2022 fällt der zeitlich verzögerte Einfluss der miteinander verknüpften Krisen seit dem Angriff Russlands auf die Ukraine auf den Bürovermietungsmarkt umso drastischer aus. Angesichts der bislang historisch einmaligen Kombination aus Herausforderungen von Zinswende, über Energiepreise bis zu geopolitischen Konflikten war allerdings erwartet worden, dass sich die Bürovermietungsmärkte dem nicht komplett entziehen konnten. Zu stark sind Unternehmen durch alle Branchen hinweg von den vielfältigen Auswirkungen betroffen. Doch anders als auf dem Investmentmarkt scheint das Tal hier kürzer: Denn im Licht einer leichten gesamtwirtschaftlichen Erholung 2024 rechnen wir zum derzeitigen Stand damit, dass auch die Büroflächenumsätze wieder zunehmen werden. Unsere aktuelle Prognose zeigt ein Plus von zehn Prozent für dieses Jahr.
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Wahlen und Geopolitik haben 2024 entscheidenden Einfluss auf die Büromärkte
Die Last aus geopolitischen Konflikten, fehlenden konjunkturellen Impulsen aus dem Ausland, immer noch spürbarer Inflation und einer „Das Glas ist halb leer“-Mentalität der Konsumenten wiegt schwer. Inwieweit sich eine solche Negativstimmung auch global verfestigt, dürfte auch von einem bislang einmaligen Effekt in der Geschichte geprägt sein: Global gesehen werden 2024 über die Hälfte der Weltbevölkerung an Wahlen teilnehmen können. Von Indien bis Indonesien, von Großbritannien bis zu den USA. Noch nie in der Geschichte werden so viele Bürger innerhalb eines Jahres über neue Regierungen entschieden haben mit entsprechenden Konsequenzen für künftige Handels- und Wirtschaftsbeziehungen.
Faktisch und in nüchternen Zahlen ausgedrückt wird die deutsche Wirtschaft 2023 voraussichtlich leicht geschrumpft sein. Für 2024 ist laut Consensus dann immerhin mit einem kleinen Plus von 0,4 Prozent zu rechnen. Die Meinungen der Wirtschaftsforschungsinstitute klaffen dabei aber sehr weit auseinander, die Spanne reicht von -0,5 Prozent bis zu 1,3 Prozent und dokumentiert die auch unter den Experten herrschende Unsicherheit zur Einschätzung der weiteren Entwicklung der Konjunktur. Immerhin: Der Arbeitsmarkt soll weitestgehend stabil bleiben und die Arbeitslosenquote sich bei 5,8 Prozent einpendeln.
"Unterstützung“ kommt dabei von einem Phänomen, welches sich im nächsten Jahr erstmalig zeigen dürfte: dem demographischen Effekt. Die Alterung der Bevölkerung dürfte dazu führen, dass die Zahl der Erwerbstätigen erstmalig wieder rückläufig sein wird. Das stellt Unternehmen vor neue Herausforderungen in Bezug auf die Besetzung offener Stellen und erfordert entweder weitere Investitionen in den ,Faktor‘ Mensch in Form von höheren Löhnen und Gehältern oder aber in die Digitalisierung und die Integration künstlicher Intelligenz in Arbeitsabläufe und Prozesse, um die Effizienz und die Produktivität zu erhöhen.
Dies alles geht auch am Immobilienmarkt nicht spurlos vorüber und beide oben skizzierten Investitionsoptionen erfordern ein stetiges Anpassen und Neu-Denken des Faktors Bürofläche. Hier sehen wir auch für 2024 einen klaren Fokus auf den Faktor Qualität. Das dürfte die Ausdifferenzierung des Marktes weiter vorantreiben mit weiter steigenden Spitzenmieten für Top-Flächen und Mietpreiseinbußen für nicht mehr zeitgemäße Büros. Solange Deutschland nicht in eine tiefe und nachhaltige Rezession rutscht – wonach es derzeit nicht aussieht – sollte sich an dieser Entwicklung des Büromarktes nichts ändern. Büros bleiben auch künftig unverzichtbarer Bestandteil einer Unternehmenskultur, leicht steigende Rückkehrraten ins Büro sind Beleg dafür, gleichwohl das hybride Arbeiten weiterhin Bestand haben wird.
Ein weiterer Aspekt von attraktiven und damit teureren Büroflächen ist Nachhaltigkeit. Auch dieser Trend ist nicht mehr umkehrbar. Ein großes Fragezeichen steht allerdings hinter Projektentwicklungen. Immer noch sorgt die angespannte Lage für eine Verschiebung oder sogar eine Stornierung von Neubauentwicklungen. Es dürfte noch eine Weile dauern, bis sich hier eine Normalität eingestellt haben wird. Je stärker die Pipeline für Neubauten und Revitalisierungen austrocknet und damit weniger moderne Bürofläche auf den Markt spült, desto stärker wird es die Mieten in den verfügbaren Flächen in zentraler Lage steigen lassen.
Neubauvolumen geht 2023 um rund 27 Prozent im Vergleich zum Vorjahr zurück
Der Blick auf die Baubranche zeigt, dass das Jahr 2023 von enormen Schwierigkeiten für Projektentwickler geprägt war. Hohe Baukosten, Fachkräftemangel und Materialknappheit sind hier die Stichworte. Während es auf der Kostenseite zumindest eine leichte Entspannung gibt – die Baukosten sinken, bleiben aber immer noch auf historisch hohem Niveau – sind es derzeit Finanzierungsengpässe und eine mangelnde Nachfrage, inklusive dem nach wie vor bestehenden Mangel an Fachkräften, die der Branche Sorgen bereiten. Insgesamt führt dies dazu, dass zahlreiche Baustellen stillstehen, es zu Verzögerungen mit erheblichen Folgen für alle Beteiligten kommt oder geplante Projekte sogar ganz gestoppt werden. Insgesamt sind im Jahr 2023 rund 1,3 Millionen Quadratmeter neue Flächen auf den Markt gekommen, was einem Rückgang von 27 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Nur in Frankfurt wurden etwas mehr Büroflächen als im Vorjahr fertig, in allen anderen Märkten war ein Minus zu verzeichnen.
Für 2024 (1,9 Millionen m²) und 2025 (1,7 Millionen m²) werden höhere Volumina erwartet, doch diese fallen deutlich niedriger aus als noch vor Jahresfrist erwartet. Es ist nicht ausgeschlossen, dass sich diese Prognosezahlen im Laufe des Jahres angesichts des aktuellen Umfelds weiter reduzieren könnten. Erfreulich ist, dass mit 49 Prozent fast die Hälfte dieser Flächen zum gegenwärtigen Zeitpunkt vermietet oder durch Eigennutzer belegt ist. Die Vorvermietungs- beziehungsweise Belegungsquoten reichen dabei von 43 Prozent in der Hauptstadt Berlin und Düsseldorf bis hin zu 60 Prozent in Stuttgart. Die stärksten Bauaktivitäten beobachtet JLL in den beiden größten Büromärkten Berlin und München, auf die 57 Prozent des derzeit erwarteten Bauvolumens für die Jahre 2024 und 2025 entfällt.
Leerstand steigt, bleibt aber überall im einstelligen Bereich
Das sich reduzierende Neubauvolumen verringert etwas den Druck von der Angebotsseite, aber neu errichtete Flächen erhöhen den Leerstand direkt, wenn sie zum Zeitpunkt der Fertigstellung noch nicht vermietet sind. In den Monaten Oktober bis Dezember 2023 waren dies in den sieben Hochburgen zusammen über 150.000 m². Dazu kommt, dass die konjunkturelle Schwäche dazu führt, dass manche Unternehmen bei Umzügen mehr Fläche zurücklassen als sie neu beziehen. Insgesamt stehen suchenden Unternehmen somit in den sieben Hochburgen zum Jahresende 5,64 Millionen m² kurzfristig zur Verfügung. Das entspricht einer Quote von 5,8 Prozent, die 0,3 Prozentpunkte über dem Wert von vor drei Monaten liegt.
Die Leerstandsquoten in den sieben wichtigsten Märkten liegen allesamt im einstelligen Prozentbereich in einer Bandbreite von 3,3 Prozent in Köln und 4,0 Prozent in Stuttgart, wo man nach wie vor von einer Knappheit sprechen kann, bis hin zu Werten von 8,8 Prozent in Frankfurt und 9,7 Prozent in Düsseldorf.
Positiv wirkt sich aus, dass das Volumen der zur Untermiete angebotenen Flächen zurückgegangen ist. Standen vor drei Monaten noch 835.000 m² in der Statistik, sind es zum Jahresende 2023 nur noch 808.000 m². Einige Flächen wurden vermietet und es werden nur noch wenige neu angeboten. Dies spiegelt den Fortschritt in der „Hybridisierung“ von Arbeitsplatzmodellen wider. Die massiven Flächenverkleinerungen durch Einführung hybrider Arbeitsweltensind somit abgeschlossen. Unverändert ist der Trend, dass die meisten Nutzer ihren Fokus auf sehr gut ausgestattete Flächen legen, wenn sie eine Neuanmietung und damit einen Umzug planen. Das bedeutet für Eigentümer von Gebäuden mit Leerstand in B- und C-Qualität, dass die Vermarktbarkeit ohne Aufwertung der Flächen zunehmend schwieriger wird.
Münchner Spitzenmiete knackt die Marke von 50 Euro – Mietanreize werden zunehmen
Mittlerweile kennen die Büro-Spitzenmieten bereits seit 13 Jahren nur einen Weg : nach oben. Das hat sich auch 2023 mehr als deutlich gezeigt und der JLL-Spitzenmietpreisindex ist in den vergangenen zwölf Monaten um 6,8 Prozent auf einen neuen Höchststand von 275 Punkten geklettert. Die Mietsteigerungen beobachten wir in allen Städten, wenngleich der Aufwärtstrend in den letzten drei Monaten teilweise zum Stillstand gekommen ist. Ausnahmen sind Berlin und München, wo die Spitzenmiete nochmal um jeweils einen Euro angestiegen ist. In München wurde zum Jahresende die Marke von 50 Euro erreicht. Damit summiert sich das Jahresplus in der bayerischen Landeshauptstadt auf 14 Prozent. Mit der gleichen Rate stiegen auch die Mieten in Köln auf aktuell 32,50 Euro/m²/Monat. Schlusslicht im Wachstum bleibt Frankfurt, hier steht ein Plus von lediglich etwas über einem Prozent in der Jahresschlussbilanz.
Für 2024 rechnen wir weiterhin mit einer Fortsetzung dieses Trends, zumindest bei den Spitzenmieten in den besten Lagen. In Randlagen und in Objekten mit nur durchschnittlicher oder unterdurchschnittlicher Ausstattungsqualität wird der Druck in naher Zukunft allerdings zunehmen, was zu weiter sinkenden Durchschnittsmieten führen könnte. Dies wird Eigentümer verstärkt dazu veranlassen, Incentives für ihre Mieter zu gewähren. Die nominalen Spitzenmieten sind bereits stärker gestiegen als die Effektivmieten, was bedeutet, dass Vermieter bereit sind, mehr Anreize zu gewähren als in den Jahren zuvor. Die Mietanreize – umgerechnet in mietfreie Zeiten – dürften im Laufe des Jahres auf bis zu 15 Prozent zulegen.
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Office Leasing:
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Research:
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